+420 777 793 396    rieltor@rieltor.cz    rieltor@rieltor.cz

Facebook Вконтакте Instagram Youtube Twitter

Daniel Med

Покупка недвижимости

1) Добровольные и недобровольные аукционы
2) Агентство недвижимости
3) Реклама
4) Активный поиск — обращение к владельцу недвижимости
 

Если мы рассмотрим первый пункт, т.е. Покупая недвижимость на аукционе, с первого взгляда становится ясно, что это удобный инструмент для покупки недвижимости. Эти свойства продаются в связи с исполнением, наложенным на их владельца — в случае принудительного аукциона и владельцем имущества — в случае добровольного аукциона. На первый взгляд ясно, что покупка на недобровольных аукционах в большинстве случаев будет более выгодной, поскольку имущество продается с аукциона по 2/3 от цены. Однако, если вы внимательно посмотрите на выставленную на торги собственность, вы обнаружите, что в подавляющем большинстве это скорее совместное владение, чем аукцион всей недвижимости, и если это целая собственность, то она обычно практически бесполезна, конечно, это не всегда так.

Где найти нужную информацию?

Как и в последние годы, Интернет предлагает самое красочное предложение. Одна из возможностей состоит в том, чтобы ввести в поисковую систему такой пароль, как «аукцион недвижимости», «покупка недвижимости на аукционе» и т. Д. В результате поиска вы, вероятно, будете ссылаться на один из сайтов аукционных компаний, работающих на чешском рынке, или других организаций, организующих аукционы.

Более тысячи из них активны на чешском рынке, но около 400 активны. Некоторые из них организованы в рамках Чешской ассоциации аукционистов (ČAD), некоторые из них работают независимо. Однако совместным проектом аукционных компаний является так называемый центральный адрес — информационная система об аукционах и другие предложения. Другими словами, онлайн-каталог как движимого, так и, прежде всего, недвижимого имущества. Сервер обслуживает Чешская почта.

Условия участия в аукционе

Участником аукциона по недвижимости может быть только гражданин, проживающий в Чешской Республике, достигший совершеннолетия и имеющий право на правовые акты. Перед началом аукциона участник аукциона должен подтвердить, что он не является лицом, исключенным из аукциона. В случае принудительных аукционов это может быть не сам должник или его близкий человек, а также члены уставного и надзорного органа юридического лица, являющегося должником, или лицо, которое уже продало имущество с аукциона, но не заплатило.

Участник аукциона также обязан депонировать так называемое залоговое обеспечение до начала аукциона. По закону его сумма не может превышать 30% от самой низкой ставки (стартовой цены). Это своего рода аванс, из которого оплачиваются расходы на аукцион в случае, если победитель торгов не оплатит полученную сумму. Неуспешные участники обязаны вернуть всю сумму на счет без неоправданной задержки, которая обычно составляет 3 дня.

Подводные камни приобретения недвижимости на аукционе

Есть в основном два вида аукционов. Добровольно и невольно. Проблема с недобровольными аукционами может заключаться в том, что владелец утопающего, вероятно, не имел средств или содержания его имущества, а точнее наоборот. Часто бывает, что владелец части недвижимости превращает деньги в свою пользу (карнизы, плитка, оборудование) перед его исполнением. Таким образом, качество имущества на принудительных аукционах не всегда является наилучшим, с другой стороны, на принудительных аукционах покупатель может приобрести недвижимость по значительно более низкой цене.

Еще один способ купить недвижимость — агентство недвижимости. Конечно, в большинстве случаев это очень простой способ купить недвижимость, но в подавляющем большинстве случаев эта недвижимость явно завышена и не всегда идет так гладко, как обещали агенты по недвижимости — один пример говорит обо всем здесь.

Последние два способа покупки недвижимости могут быть такими же прибыльными, как покупка на принудительных аукционах. Здесь вы можете найти недвижимость, которую их владелец продает по цене, из-за его невежества или потому, что ему обязательно нужны деньги, но для нас это очень хорошее время для покупки. Мы просто должны быть осторожны с некоторыми фактами ниже.

  1. Кто является реальным владельцем недвижимости
    Только владелец может продать дом или квартиру, которую вы выбрали. А владельцем собственности является тот, чье имя занесено в Земельную книгу, так называемый лист недвижимости. Это свидетельство о праве собственности выдается кадастровым отделением за сто крон. Конечно, владелец может уполномочить кого-либо продавать, например, родственника или агентства недвижимости. В этом случае убедитесь, что в доверенности указано, что данное лицо действительно может продать имущество. И будет ли подпись владельца официально проверена.
  2. Что делать, если есть больше владельцев
    Если владельцев собственности больше, остерегайтесь так называемого преимущественного права. Если один из совладельцев решит продать свою долю, он должен сначала предложить ее другим. А другие заинтересованные стороны могут продавать его только тогда, когда другие совладельцы отказываются от него. Если все владельцы согласны с продажей и дают указания позаботиться о продаже, важно, чтобы у человека было письменное разрешение. Любое соглашение только с одним совладельцем является недействительным без этой доверенности, и другие могут не уважать его. Если владелец собственности женат, важно, чтобы они оба подписали договор купли-продажи.
  3. Остерегайтесь долгов владельца
    Следующим шагом является проверка ответственности владельца за ссуды на недвижимость. Вы можете найти эту информацию в справке Земельной книги. Например, если владелец одолжил деньги в банке и несет ответственность за их погашение этим имуществом, вы увидите «залоговое удержание». Такая запись просто означает, что если владелец не выплатит свой долг, банк может продать имущество. И поскольку это право связано с собственностью, а не с владельцем, важно убедиться, что все залоговое удержание очищено до того, как вы заплатите за собственность (например, путем передачи части цены покупки банку, который впоследствии одобряет отмену залога) ).
  4. Что может вас ограничить
    В кадастровом заявлении указывается, ограничено ли имущество так называемым сервитутом или преимущественным правом. Например, сервитут — это согласие на то, что соседи могут пересечь землю или что владелец или его родственники будут продолжать жить в доме. Если владелец не отменяет это бремя перед его продажей, вы также должны будете уважать его. Преимущественные права иногда сохраняются родителями, которые жертвуют квартиру детям. И при условии, что если они когда-нибудь захотят продать его, они должны сначала предложить его своим родителям. Если они этого не сделают и продают квартиру напрямую вам, вы можете ее потерять.
  5. Что вы можете и не можете делать в собственности
    Так называемый план землепользования и разрешение на размещение определяют, как можно использовать имущество. Например, в районе, который предназначен для семейного проживания, например, власти не разрешат вам ремонтировать автомобили. И тот факт, что дом одобрен для жилья, и вы используете его для коммерческой деятельности, усложнит вашу налоговую декларацию. Если вы хотите коренным образом изменить текущее использование объекта недвижимости, важно заранее знать, что разрешат власти. И если вы покупаете землю, также проверьте, если вы можете построить ее и какой тип недвижимости.
  6. Остерегайтесь скрытых дефектов
    Тщательно осмотрите имущество во время тура. Если вы видите трещины, плесень или другие признаки повреждения на стенах, осмотрите дом или квартиру специалистом. Это единственный способ снизить риск того, что вы сможете «выгодно» купить недвижимость, а затем нежно устранить дефекты, которые вы не заметили. И наоборот, если вы покупаете старую недвижимость и ремонтируете ее, рассчитайте общую стоимость покупки и ремонта перед покупкой. Это единственный способ сравнить ваше намерение с ценой на соседнюю недвижимость, которая стоит дороже, но не стоит ремонтировать.
  7. Зачем настаивать на письменном договоре
    Письменный договор должен быть заключен для покупки любой собственности. Устное соглашение недостаточно и юридически недействительно. При написании контракта важно помнить каждую мелочь и тщательно описывать имущество и его аксессуары. Поэтому лучше поручить подготовку такого договора юристу или нотариусу. Это предотвратит ненужные осложнения и случаи, когда проблемы с плохо подготовленными переводами решаются через несколько лет после его реализации.
  8. Кадастр как можно скорее
    После заключения договора важно как можно скорее передать его в Земельную книгу. В прошлом были умные люди, которые продавали одну и ту же недвижимость нескольким покупателям за один день. Имущество всегда переписывается тем, кто первым доставляет соответствующие документы в кадастровый отдел. Любая сделка или манипуляция с имуществом или смена его владельца указывается в выписке из Земельной книги специальным знаком «P». Если вы видите это в списке, вы можете проверить, что это значит в кадастре. Таким образом, непосредственно перед подписанием договора владелец недвижимости должен появиться с новым заявлением. И по нему вы проверите, принадлежит ли ему дом или квартира.
  9. Когда и как оплатить покупную цену
    Хотя приобретаемая вами собственность становится вашей собственностью в день поставки договора купли-продажи и предложения о передаче права собственности в кадастровый офис, поскольку она становится ретроактивной только после того, как кадастровый офис решил это сделать, этот интервал может занять несколько месяцев. Вы не хотите логически выводить деньги из ваших рук, пока ваша собственность не станет. И продавец не хочет ничего подписывать с вами, пока ему не заплатят. Простым решением является внесение денег у нотариуса, адвоката, риэлтора или банковского вклада при подписании договора. Средства будут выплачены продавцу только после регистрации нового владельца в земельной книге.
  10. Избегайте «неофициальных» платежей
    Время от времени владелец недвижимости находит человека, который просит покупателей включить в контракт только часть покупной цены и оплатить оставшуюся часть без подтверждения. Такое поведение не только опасно и незаконно, но и невыгодно для вас. Если вы решите продать имущество через некоторое время, вам придется платить подоходный налог с имущества, которое вы заработали при определенных обстоятельствах. И это рассчитывается исходя из разницы между ценой, которую вы заплатили за недвижимость, и суммой, за которую вы ее продали. Продажи освобождаются от подоходного налога, если они были сделаны после более чем двух лет, если вы живете в собственности, и через пять лет, если вы не живете здесь. Чем ниже цена покупки недвижимости в договоре купли-продажи, тем больше вы можете заплатить за налоги с продаж.
  11. Как смотреть налог на передачу собственности
    Каждый владелец недвижимости должен уплатить налог на передачу собственности государству после продажи. Для этого они должны получить от эксперта-свидетеля так называемое экспертное заключение, в котором будет определена официальная стоимость имущества. Если это значение превышает сумму, за которую владелец продал недвижимость, налог (3%) рассчитывается из этой стоимости. Если продавец не платит налог, налоговая служба запросит его у покупателя. Простой способ гарантировать, что владелец фактически уплачивает налог, состоит в том, чтобы оставить соответствующую часть покупной цены на хранении у третьей стороны. И только тогда, когда продавец предоставит доказательства, что он заплатил налог.
  12. Что смотреть на кооперативные квартиры
    Если вы решили купить кооперативную квартиру, вы на самом деле не покупаете квартиру, а просто имеете право на ее использование. А поскольку дом принадлежит кооперативу, плохое управление может закончиться его прослушиванием. При покупке кооперативной квартиры проверьте, не заплатил ли предыдущий пользователь все долги перед кооперативом. И не забывайте, что банки не могут кредитовать на покупку кооперативной квартиры как можно больше для частной собственности.
  13. Смотреть сервис переводы
    В то же время, как покупка недвижимости, также необходимо объявить сбор услуг: вода, газ, электричество, телефон, кабельное телевидение и многое другое. Если вы не уверены, что первоначальный владелец сообщил об окончательном статусе и подписался, вы рискуете заплатить за то, что вы не заказывали и не потребляли.
  14. Остерегайтесь выгодной ипотеки
    Если вы платите за свою собственность деньгами, одолженными вашим банком, подсчитайте, сколько вы на самом деле можете заплатить. Низкие процентные ставки, которые сейчас предлагают банки, могут не оставаться такими низкими вечно. И если вы написали в кредитном соглашении, что банк будет корректировать процентную ставку каждые пять лет до ее текущего уровня, ваши взносы могут быстро возрасти.