+420 777 793 396    rieltor@rieltor.cz    rieltor@rieltor.cz

Facebook Вконтакте Instagram Youtube Twitter

Квартиры в Праге дороги. По цене ниже четырех миллионов чешских крон не найдете даже двухкомнатную квартиру

Цены новостроек постоянно растут, поэтому люди обращают внимание на квартиры в Праге на вторичном рынке. Хотя и на вторичном рынке Праги квартир все меньше и меньше. К тому же их маленькие размеры не очень сочетаются с представлениями о комфортном жилье.

Количество свободных квартир очень просто посчитать

Согласно сделанному нами исследованию рынка, на территории Праги в конце мая было всего лишь двадцать двухкомнатных квартир в новостройках площадью 46-56 квадратных метров, цена которых была в районе четырех миллионов чешских крон. Квартиры с тремя комнатами стоили уже от пяти миллионов чешских крон и выше. Это исследование было проведено на основе анализа предложения на популярных порталах, посвященных чешской недвижимости.

Платите за количество комнат, жилая площадь квартиры небольшая

В рамках исследования нам удалось найти квартиры дешевле четырех миллионов чешских крон, но их площадь была всего сорок два квадратных метра. Для качественного и комфортного проживания это не очень много. Классических же квартир площадью около пятидесяти квадратных метров по стоимости около четырех миллионов чешских крон мы нашли только четыре. В указанных ценовых рамках наибольшее предложение квартир в Праге 9 и Праге 10.

Исследование пражского рынка двухкомнатных квартир в мае 2019 года

Прага 9 Летняны – четыре квартиры от сорока восьми до пятидесяти двух квадратных метров по цене от трех миллионов шестисот тысяч до четырех миллионов ста тысяч чешских крон

Прага 9 Глоубетин, Кие, грдлорезы, Беховице – четыре квартиры от пятидесяти двух до пятидесяти шести квадратных метров по цене от трех миллионов девятисот тысяч до четырех миллионов чешских крон

Прага 4 Модржаны, Уезд у Пругониц – три квартиры от пятидесяти двух до пятидесяти четырех квадратных метров по цене от четырех миллионов до четырех миллионов ста тысяч чешских крон

Прага 5 Глубочепы – две квартиры пятидесяти одного квадратного метра по цене от трех миллионов восьмисот пятидесяти тысяч до четырех миллионов чешских крон

Прага 10 Угржиневес – семь квартир от пятидесяти двух до пятидесяти пяти квадратных метров по цене от трех миллионов девятисот пятидесяти тысяч до трех миллионов девятисот девяноста тысяч ч чешских крон

Будут ли ставки по ипотеке в Чехии продолжать падать?

В 2019 году процентные ставки по ипотечным кредитам должны были вырасти, но пока Чешский центробанк оставил процентные ставки без изменений, т.е. на уровне который он установил на заседании в ноябре 2018. Будут ли ставки повышаться или уменьшаться в мае, когда намечено следующее заседание Управления Чешского национального банка?

Банки и строительные общества снижают процентные ставки
За последние несколько месяцев подешевели процентные ставки по ипотечным кредитам в большинстве банков, возглавляемых тремя крупнейшими поставщиками ипотечных продуктов в Чехии (ČSOB, Komerční banka и Česká spořitelna), и кажется, что они будут и далее дешеветь. Благодаря конкурентной борьбе процентные ставки, таким образом, вернулись на уровень ниже 3%, то есть примерно до уровня октября 2018 года. Однако не только ипотечные банки, но и строительные общества, предложения процентных ставок которых очень близки к ипотечным кредитам ,продолжают опускать ставки ипотечных кредитов. Несмотря на стагнацию ставок на межбанковском рынке, ожидается, что ипотечные ставки банков будут продолжать падать.

Будет ли больше интереса к жилищным кредитам?
Сократился не только объем согласованных ипотечных кредитов, но и накопительные кредиты. Основной причиной этого было осеннее ужесточение условий ипотеки Чешским национальным банком, когда многие клиенты не прошли по ужесточившимся условиям для кредита, а также высокие цены на недвижимость. По сравнению с прошлым годом выдача жилищных кредитов сократилось примерно на 30%, что, однако неудивительно, поскольку снижение темпов кредитования ожидалось. После очень успешных лет 2016-2018, кредитный рынок вернулся к обычным долгосрочным показателям в январе и феврале. Однако ситуация несколько улучшилась в марте и апреле из-за снижения процентных ставок. Тем не менее, квартальные результаты выдачи ипотечных кредитов в Чехии являются худшими за последние 5 лет. Однако, если будет продолжаться умеренное снижение кредитных ипотечных ставок в Чехии, на ипотечном рынке ожидается дальнейшее оживление.

Насколько ограничивают новые условия получения ипотечного кредита?
Точного числа не существует. Тем не менее, по оценкам, около 20-30% по сравнению с тем, что было перед ужесточением условий ипотечного кредитования. Новые условия были созданы с осени, однако в конце прошлого года ипотечные кредиты в Чехии все еще выдавались на первоначальных условиях. Таким образом, точное влияние регулирования видно только в январе, феврале и марте этого года. В большинстве случаев клиенты должны идти на компромисс со своими требованиями и искать более дешевую недвижимость. Вопрос также будет в том, что принесет новый предложенный закон.

Будут ли смягчены условия получения ипотеки?
Предлагаемая в настоящее время поправка к Закону направлена на облегчение условий получения ипотеки для молодых людей в возрасте до 36 лет. Теперь они смогут занимать до 10% больше, чем другие заявители (в некоторых случаях LTV может подняться до 100%, то есть на всю стоимость недвижимости), поскольку текущая рекомендация Чешского национального банка навязывает банкам предоставление ограничений по ипотечным кредитам 80% от цены недвижимости в 90% выдачи ипотеки. для погашения всех ссуд, включая вновь приобретенные ипотечные кредиты, теперь бы могло идти до 50% их чистого дохода (текущий параметр составляет 45%) а максимальная ипотека будет ограничена 10-кратным чистым годовым доходом (текущий параметр кратен 9-кратному).

Как выглядит ситуация на рынке недвижимости?
2018 год был годом, когда большинство специалистов по недвижимости в Чехии ожидали, что рынок недвижимости достигнет своего пика. Но так ли это на самом деле? Да, мы можем вообще сказать, что цены на недвижимость застаиваются и где-то даже дешевеют. Если вы видите где-то дорогую недвижимость, это редко может быть более популярной недвижимостью — небольшими квартирами, панельными квартирами, недвижимостью в крайне желательных местах или проектами застройки, поскольку цены на материалы и строительные работы растут, поэтому многие застройщики в Чехии отложили свои запланированные строительные работы на неопределенный срок. Таким образом, большое падение выдаваемых ипотечных кредитов начинает расшатывать цены на недвижимость. Что ждет рынок недвижимости в 2019 году? Ожидается, что такого дефицита при покупке квартир не будет, но спрос на арендуемое жилье будет расти. Ожидается также увеличение предложения недвижимости, что будет означать гораздо большую возможность для покупателя договориться о цене и, следовательно, гораздо более длительный период продажи для продавца.

Тепловой насос для многоквартирных домов. Заманчивый вариант, но с подводными камнями

Подписать кажущийся выгодным договор, купить тепловой насос и поменять поставщика энергии. Это именно то, что от вас хотят пресловутые надомные продавцы. Они нашли новую тему после мобильных тарифов, одеял и наборов кастрюль. Экономия тепла.

Каждый хочет сэкономить на энергии и отоплении. Именно поэтому СМИ регулярно обращают внимание на то, что энергия становится дороже. Это также заметили всевозможные хитрецы, которые сейчас сосредоточились на продаже тепловых насосов. Они знают, что это относительно новая технология, поэтому они пользуются невежеством покупателей. Они обещают им невероятную экономию, стопроцентную надежность, а также цену за гигаджоуль, намного ниже, чем теплоснабжение от центрального источника. Часто бывает что это даже половина от цены. Не черезчур ли это привлекательно? Именно, и в это время необходимо быть настороже.

Пути назад нету

Предложения обычно отлично смотрятся на бумаге. Однако, если жилищный кооператив или содружество собственников квартир принимают это предложение, они запросто могут получить невыгодную сделку. Реальные, фактические затраты не будут понятны, пока не будет приобретен тепловой насос. Но будет уже слишком поздно для отступления.

Дом в этот момент уже давно «отрезан» от централизованного теплоснабжения и вложил в новую систему отопления миллионы крон. Почти невозможно убедить владельцев квартир проголосовать за другое, столь же дорогое изменение. Поэтому часто это решение принимается на несколько десятилетий.

Доверяй, но проверяй

Тот факт, что стоит проверить все перед покупкой, иллюстрируется двумя реальными примерами из Праги. В первом случае это был панельный дом на пятьдесят квартир, отапливаемый из центрального источника. Продавец предложил довести до 65% годовой экономии тепла при покупке насосов за 3,4 млн. чешских крон. Тем не менее, представители сообщества собственников жилья, похоже, не очень вдохновились этими расчетами, поэтому они обратились к экспертам. Результат? Со временем они узнали, что на самом деле заплатят на шесть процентов больше. Поэтому они отказались от покупки.

Второй пример не закончился так же хорошо. В 2013 году жители 70-квартирного дома решили перейти на горячую воду с помощью теплового насоса с перспективой значительной экономии. Как все прошло? Только после того, как произошел весь процесс обмена, они обнаружили, что их затраты теперь на четыре процента выше, чем если бы они продолжали использовать тепло из центрального источника.

Остерегайтесь скрытых затрат

Вы спрашиваете, как это возможно? К сожалению, у ритейлеров есть привычка «забывать» что-то. Например, он будет скрывать расходы, связанные с техническим обслуживанием или эксплуатацией насоса. С другой стороны, они обещают нереальные результаты. Они переоценивают технические параметры насоса, его срок службы, бесшумность и простоту использования. Очень часто первоначальные инвестиции от предложения не являются окончательными в фактической реализации.

Если покупатели поверят нечестным продавцам, результатом обычно является разочарование и различные неприятности в доме. Независимо от того, проголосовал ли за изменения весь дом или совет директоров или комитет по собственной инициативе, проиграют все.

Все вышеперечисленные проблемы можно легко избежать. Важно использовать здравый смысл и не быть легковерным к подозрительно привлекательным предложениям. Если вы не уверены в своем решении, вам следует сначала связаться с вашим поставщиком тепла или независимым экспертом.

Замена замков в арендуемой квартире

Вопрос: Может ли арендатор поменять замок в квартире, которую он снимает? В договоре аренды об этом ничего не сказано.

Ответ: Несомненно, этим он может защитить свое право на проживание согласно договору аренды и свое имущество, находящееся в квартире. Когда арендодатель принимает квартиру обратно от арендатора, он обязательно должен сделать то же самое — поменять замок по тем же причинам.

Я бы посоветовал арендатору установить свой замок при приеме квартиры, а домовладелец взял изначальный замок, а при возврате квартиры вернул все в первоначальное состояние. Арендодатель таким образом, сэкономит на покупке «собачки» а арендатор может использовать его для вставки в другой арендованной квартире.

Это не относится к разным защитным, сейфовым замкам, и безопасным замкам и ключам, где каждае смена арендатора будет означать значительные расходы, связанные с заменой дверных замков.

На что обратить внимание при покупке кооперативной квартиры в Чехии

Покупаете кооперативную квартиру в Чехии? Вам обязательно понадобится пара советов от профессионалов на рынке недвижимости Праги.

Ниже мы перечислим семь вопросов, в которых вам необходимо иметь ясность при покупке кооперативной квартиры в Праге. Главная вещь, которую необходимо понимать при покупке кооперативной квартиры в Праге это то, что ее продавец не является ее владельцем, он является арендатором квартиры. Владельцем кооперативной квартиры является кооператив.

Итак, первый вопрос: требуйте от продавца кооперативной квартиры подтверждение об отсутствии долгов. В случае если текущий арендатор кооперативной квартиры должен что-то кооперативу, все его долги переходят на вас, как на нового члена кооператива.

Второе: выясните, сколько составляет доля участия в кооперативе (družstevní podíl), и сколько составляет кооперативная аннуита (долг члена кооператива кооперативу) (družstevní dluh) и ежемесячный аннуитетный платеж. Например, ежемесячный аннуитетный платеж составляет 3000 крон, что удорожит цену квартиры в течение десяти лет на 360 000 крон. Все ли еще вам кажется цена кооперативной квартиры выгодной после плюсования этой суммы?

Третья проблема: кооперативная квартира гораздо дешевле квартиры находящейся в частной собственности, но на нее невозможно наложить обременение, и соответственно, при ее покупке невозможно будет использовать ипотечный кредит.

Четвертое: если для вас приемлемо все, что было описано выше, выясните, возможно ли перевести квартиру в частную собственность. Нулевая аннуита не означает автоматически что да. Условия приватизации кооперативной квартиры вам сообщит кооператив.

Пятое: если вы планируете далее сдавать кооперативную квартиру в аренду, выясните, разрешает ли это кооператив, и какую сумму в месяц потребует с вас за это. Эту информацию можно выяснить в Уставе кооператива (stanovy družstva). Потребуйте их для ознакомления.

Шестое: выясните, сколько вы будете платить в месяц по регистрационному листу (evidenční list), запросите этот лист от продавца. Из него вы поймете, сколько будете платить в фонд ремонта здания, авансовые платежи за коммунальные службы либо же за платежи по кредиту, взятому для ремонта дома.

И, наконец, последний, но очень важный вопрос: финансово-хозяйственная деятельность кооператива. Потребуйте от кооператива финансовый отчет, который свидетельствует о его финансово-хозяйственной деятельности. Из отчета будет ясно, например, сколько было инвестировано на капитальный ремонт дома, какое имущество принадлежит кооперативу, а так же сколько кооператив должен по своим обязательствам. Самым большим риском для члена кооператива является плохая финансово-хозяйственная деятельность кооператива. В случае, если кооператив ведет свою деятельность неважно, в критическом случае дело может кончиться банкротством кооператива, которое может закончиться принудительной продажей имущества кооператива с аукциона. К счастью, подобные случаи крайне редки.

Итак, перечисленные моменты составляют тот минимум, который необходимо выяснить покупателю перед покупкой кооперативной квартиры. Конечно, во избежание возможных осложнений, всегда лучше обратиться к профессионалам, которые гарантировано решат всё за вас. Практически в каждом случае возникают вопросы, которые невозможно решить при помощи краткого шаблона действий, для решения которых необходима многолетняя практика и понимание хода процессов. Я имею богатый и успешный опыт в продаже кооперативных квартир и множество довольных клиентов, которые нашли с моей помощью новый дом.

Проект закона о посреднической деятельности в области продажи недвижимости: мнение

Мнение о проекте закона о посреднической деятельности в области продажи недвижимости, который поступил на рассмотрение в правительство Чехии в начале 2019 года

Закон о посреднической деятельности при операциях с недвижимостью очень важен и очень нужен на рынке недвижимости в Чехии. Но необходимо понимать, что он нужен не любой ценой, нужен не для того, чтобы просто «был». В данном случае нельзя руководствоваться выражением «Лучше что-то, чем ничего».
Эта новелла закона абсолютно не проработана и не решает даже половину насущных проблем на рынке недвижимости в Чехии. В частности, она регламентирует вопросы, которые вовсе не нуждаются в регулировании, и, наоборот, не решает важные моменты, которые решить необходимо.
На рынке посреднических услуг в области недвижимости в Чехии необходим закон, который установит четкие стандарты для агентов по недвижимости, создаст правовой базис для их деятельности. Смысл этого закона должен состоять в том, что бы оградить клиентов риэлторов от недобросовестных действий со стороны непрофессиональных агентов, и наоборот, не вставлять палки в колеса честным агентам по недвижимости.
Текущий проект закона, к сожалению, не регулирует данные аспекты, а лишь пытается ограничить приход на рынок риэлторских услуг новых агентов по недвижимости, затрудняет им получение статуса агента по недвижимости. В то же время, уже работающие агенты по недвижимости, включая и непрофессиональных, могут остаться на рынке услуг без существенных ограничений.
В законе отсутствуют действительно существенные меры, призванные ограничить и сдержать неквалифицированных агентов по недвижимости. Вопросы вызывают например следующие нововведения:

  • Обязанность каждого агента по недвижимости пройти официальную сертификацию, например путем сдачи серьезного квалификационного экзамена, как это например устроено в США, с регулярными реквалификационными экзаменами. К примеру, в Словакии, подобный экзамен стоит для риэлтора около двух тысяч евро. Цена так высока потому, что необходимо гарантировать высочайшее качество и профессионализм лекторов, которые в то же время являются признанными профессионалами в своих областях, таких как юридические вопросы в области недвижимости, работа кадастра недвижимости, строительство, экономика, налоги, маркетинг, новые технологии, необходимые при презентации недвижимости и так далее.
  • Обязательное членство в функционирующей профессиональной организации, которая будет контролировать агентов по недвижимости (по типу Чешской ассоциации адвокатов), и устанавливать минимальные стандарты оказываемых услуг, контролировать их качество, проверять нарушения правил и вести открытый учет агентов по недвижимости.
  • Обязательство каждого риэлтора внести в Чешский национальный банк депозит в размете ста или двухсот тысяч крон, что должно поднять планку агентов по недвижимости и оставить на рынке только тех риэлторов, которые действительно серьезно относятся к своей профессии и хотят работать в сфере посреднических услуг в области недвижимости долгое время.
  • Стандартный посреднический договор мог бы исключить не всегда честную деятельность некоторых агентов по недвижимости в этой области.
  • В законе не рассмотрено получение резервационного депозита — агенты по недвижимости и агентства не смогут принимать на свой счет сумму за оплату недвижимости, но смогут принимать сумму залогового платежа. Риэлторы, конечно, нарушат закон, если используют его для своей коммерческой деятельности, или что еще хуже, для личного использования, но это сложно проконтролировать, и если возникнет проблема, страховка не защитит клиента.
  • Далее в законе не регламентирована деятельность порталов объявлений о продаже или аренде недвижимости от владельцев недвижимости, которые делают вид, что они не являются посредниками в сделках купли-продажи недвижимости, то есть не попадают под действие этого закона, но, по существу, оказывают посреднические услуги при сделках с недвижимостью, а таким образом, должны так же контролироваться.
    Исходя из вышесказанного, становится ясно, что для здорового функционирования рынка посреднических услуг в сфере недвижимости в Чешской республике и его планомерного роста необходимо подготовить простой и ясный закон, регулирующий этот рынок.

Жульнические приемы риэлторов, о которых вы должны знать

В Чехии деятельностью агентов по недвижимости занимаются более пятнадцати тысяч человек и между ними, конечно же, существует очень большое количество профессионалов, которые делают свою работу честно и ответственно. В тоже время находятся люди которые работают неэтично, используя вводящие в заблуждение практики и ложные формы принуждения. В этом материале мы расскажем какие именно способы и действия нечестных агентов недвижимости должны привлечь ваше внимание.

Флаеры в почтовых ящиках
Большинство из нас когда-то находили в своём почтовом ящике листовку с подобным содержанием типа «ищу квартиру в этом районе», «доктор купит за наличные квартиру в этом квартале», «адвокат ищет дом про свою семью». Практически всегда за этими листовками скрываются агенты по недвижимости. На просмотр после этого приходит агент с коллегой или другом который выдает себя на арендатора или покупателя вашей квартиры. Хозяин квартиры, будучи под впечатлением от успешного просмотра и от согласия «покупателя», подписывает с агентом по недвижимости эксклюзивный договор. Вот только «серьезный покупатель» покупать квартиру передумывает.

Предложение от агентства недвижимости выкупить вашу недвижимость
Некоторые агентства недвижимости предлагают хозяевам недвижимости приобрести их квартиру за наличные прямо сейчас. Это вроде бы выгодное предложение оборачивается для хозяина недвижимости очень невыгодный сделкой — квартира при этом оценивается на десятки процентов дешевле. Таким образом, хозяин недвижимости оказывается в очень проигрышной ситуации. Далее агентство недвижимости делает в квартире ремонт и продает ее за рыночную цену, заработав при этом кругленькую сумму. Хозяевам недвижимости всегда необходимо понимать, что агентство недвижимости должно действовать исключительно в интересах клиента, то есть предоставить максимально выгодную для клиента продажную цену недвижимости, и уж никак не пытаться снизить цену для приобретения выгоды собственным агентством недвижимости.

Хитрости в договоре на оказание посреднических услуг
Часто камнем преткновения бывают договоры на оказание посреднических услуг при продаже недвижимости. В случае, если вы продаёте обычную недвижимость (квартира, дом) ни в коем случае не подписывается эксклюзивный договор с агентом на более чем полгода. В случае, если вы будете удовлетворены его работой, вы всегда сможете продлить длительность договора, но в противном случае будете иметь на агента рычаг воздействия, и возможность прекратить сотрудничество с ним.
Далее в договоре на оказание услуг агентства недвижимости должна быть сохранено правовое равновесия равновесие между продавцом и покупателем. Невозвратный резервационный платёж является обычным условием договора резервации, на подобные санкции должны быть предусмотрены в резервационном договоре и для продавца, в случае если он передумал продавать свою квартиру. Большим вопросом является также хранение денег, перечисленных покупателем за квартиру, прямо на счёте агентство недвижимости. Общество с ограниченной ответственностью с минимальным уставным капиталом получает на счет миллионные суммы которые некоторые агентство недвижимости может использовать в личных целях. Конечно же, в этом случае можно рекомендовать нотариальное, адвокатское или банковское хранение денег, которое является более безопасным для участников сделки.

«У нас не платите комиссию»
Обычный известный трюк, когда некоторые агенты по недвижимости утверждают что продавец не будет оплачивать их услуги, что их услуги оплачивает покупатель с которым агент подписывает договор посредничества. Технически это возможно и так. Но продавец в финале получит тоже самое. Агентство недвижимости искусственно опускает цены вниз чтобы мог добавить к ней свою комиссию, и недвижимость после этого продаётся за обычную рыночную цену. Ну и к тому же даже не самому проницательному человеку ясно что качественная услуга не может быть оказана бесплатно, да и продажа квартиры не та сделка, при которой можно искать и пользоваться бесплатными услугами.

Информация о недвижимости является публичной

Любой, кто хочет знать конфиденциальные данные о ком-либо, такие как номера рождения, номера счетов, какие все свойства они имеют, и особенно от кого и за сколько они зарабатывают, не должен быть хитрым. Просто гражданин, несколько крон и идите в кадастр. Они напечатают все, что вам нужно в офисе.
Любой, кто подтвердит свою личность, может получить право собственности на конкретного человека. Для чего могут быть использованы кадастровые данные, это регулируется в самом начале кадастрового акта. Если кто-то будет использовать их в нарушение закона, он будет наказан, например, Законом о защите личных данных
Владельцы не могут защитить себя от этого, потому что они даже не узнают об этом. Их единственным защитником, но только после неправильного использования информации, является Управление по защите личных данных.
Pемли с неясными владельцами и без наследников в течение семи лет будут принадлежать государству. В большинстве случаев некоторые свойства игнорировались в процессе наследования, или государство не брало собственность, когда владелец умер без наследников, и в меньшем числе случаев могут возникать постоянные проблемы с конфискацией имущества после войны. Новый Гражданский кодекс предусматривает, что если собственность будет оставлена, она станет государственной через десять лет. Было бы большой ошибкой путать это с экспроприацией.

Когда вы будете платить налог при продаже недвижимости: вопросы и ответы

Когда вы будете платить налог при продаже недвижимости: вопросы и ответы

Что касается налога на продажу имущества, то следует различать подоходный налог и налог на приобретение недвижимости. Налог на приобретение недвижимости всегда оплачивается и оплачивается покупателем в соответствии с действующим законодательством. Вы платите подоходный налог только в тех случаях, когда вы продаете недвижимость, в основном для получения прибыли. Например, когда вы продаете жилье, в котором вы жили некоторое время, вы освобождаетесь от этого налога.

Вопрос: в этом году я продам многоквартирный дом, который я купил «по номеру рождения» в 2010 году. Я всегда жил в одной из квартир, остальные я арендовал. Буду ли я платить налог? Спасибо за ваш ответ.
Ответ: Поскольку вы приобрели недвижимость в 2010 году и продали ее в 2017 году, вы пройдете временную проверку и не будете платить подоходный налог с дохода от продажи недвижимости. Согласно действующему законодательству покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимого имущества.

Вопрос: С 2013 года мы жили в кооперативной квартире всей семьей. На рубеже 2016/2017 мы воспользовались предложением кооператива, купили и передали квартиру в частную собственность по низкой остаточной цене. В настоящее время мы рассматриваем возможность продажи недвижимости. Поскольку мы проживаем в данной квартире более 2 лет, является ли этот налог необлагаемым доходом, поэтому мы не будем указывать его в налоговой декларации? Спасибо за ваш ответ.
Ответ: Условия освобождения от налога при продаже недвижимости регулируются статьей 4 Закона о подоходном налоге. Согласно Разделу 4 (а), доход от продажи недвижимого имущества освобождается от подоходного налога, если продавец проживал там по крайней мере два года непосредственно перед продажей, и если двухлетний период не был достигнут, когда полученные средства используются для удовлетворения их собственного жилья необходимо. Безналоговый доход не включается в налоговую декларацию.

Вопрос: У меня возник бы вопрос о продаже имущества, приобретенного по наследству. Оценка недвижимости для нотариуса для наследственных процедур была определенной ценой. После завершения процедуры наследования мы хотим продать имущество по разным причинам, и вполне вероятно, что цена продажи имущества будет выше, чем заявленная цена наследования. Мы будем платить налог на разницу в этих ценах или. что?
Ответ: Приобретение недвижимого имущества осуществляется бесплатно от бесплатного приобретения имущества, которое является случаем наследования. Если в течение пяти лет между приобретением имущества, в отношении которого не соблюдаются требования в отношении проживания, и продажей не истек срок действия не истек, доход, уменьшенный на расходы, облагается подоходным налогом с населения. Когда речь идет о наследовании по прямой линии, срок владения имуществом умершего также рассчитывается в течение пяти лет.

Вопрос: Вместе с девушкой мы купили квартиру вместе (2,5 миллиона — 4% от налога должны составлять 100 000). Договор купли-продажи написан нам обоим и не определяет, в какой пропорции мы заплатим цену покупки. Однако, согласно извлечению CN, у каждого из нас есть 1/2. Интересно, должны ли мы давать налоговые скидки каждому по отдельности, когда мы не женаты? И если мы должны подать каждый отдельно, как уплачивается налоговый аванс? Должен ли каждый из нас вносить депозит на пропорциональной основе (т. Е. 50 000), или достаточно того, чтобы один из нас заплатил весь депозит, рассчитанный на общую сумму покупки (т. Е. 100 000)? Или, может быть, каждый из нас должен заплатить полный депозит, рассчитанный на всю сумму покупки (т.е. 2×100 000)? Расчет аванса по справочной стоимости в форме для подачи налоговой декларации (или в Приложении 1) учитывает только общую сумму покупки и не учитывает пропорциональное владение, что меня несколько смущает.
Ответ: Обязательство по налогу на солидарность применяется только к налогоплательщикам, которые не могут определить размер своих долей в недвижимости, и в этом случае налоговое обязательство несет солидарную ответственность. Когда каждый налогоплательщик владеет половиной данного имущества, налоговая декларация для этой акции подается, и рассчитанный налог соответствует этой акции.

Покупка недвижимости

1) Добровольные и недобровольные аукционы
2) Агентство недвижимости
3) Реклама
4) Активный поиск — обращение к владельцу недвижимости
 

Если мы рассмотрим первый пункт, т.е. Покупая недвижимость на аукционе, с первого взгляда становится ясно, что это удобный инструмент для покупки недвижимости. Эти свойства продаются в связи с исполнением, наложенным на их владельца — в случае принудительного аукциона и владельцем имущества — в случае добровольного аукциона. На первый взгляд ясно, что покупка на недобровольных аукционах в большинстве случаев будет более выгодной, поскольку имущество продается с аукциона по 2/3 от цены. Однако, если вы внимательно посмотрите на выставленную на торги собственность, вы обнаружите, что в подавляющем большинстве это скорее совместное владение, чем аукцион всей недвижимости, и если это целая собственность, то она обычно практически бесполезна, конечно, это не всегда так.

Где найти нужную информацию?

Как и в последние годы, Интернет предлагает самое красочное предложение. Одна из возможностей состоит в том, чтобы ввести в поисковую систему такой пароль, как «аукцион недвижимости», «покупка недвижимости на аукционе» и т. Д. В результате поиска вы, вероятно, будете ссылаться на один из сайтов аукционных компаний, работающих на чешском рынке, или других организаций, организующих аукционы.

Более тысячи из них активны на чешском рынке, но около 400 активны. Некоторые из них организованы в рамках Чешской ассоциации аукционистов (ČAD), некоторые из них работают независимо. Однако совместным проектом аукционных компаний является так называемый центральный адрес — информационная система об аукционах и другие предложения. Другими словами, онлайн-каталог как движимого, так и, прежде всего, недвижимого имущества. Сервер обслуживает Чешская почта.

Условия участия в аукционе

Участником аукциона по недвижимости может быть только гражданин, проживающий в Чешской Республике, достигший совершеннолетия и имеющий право на правовые акты. Перед началом аукциона участник аукциона должен подтвердить, что он не является лицом, исключенным из аукциона. В случае принудительных аукционов это может быть не сам должник или его близкий человек, а также члены уставного и надзорного органа юридического лица, являющегося должником, или лицо, которое уже продало имущество с аукциона, но не заплатило.

Участник аукциона также обязан депонировать так называемое залоговое обеспечение до начала аукциона. По закону его сумма не может превышать 30% от самой низкой ставки (стартовой цены). Это своего рода аванс, из которого оплачиваются расходы на аукцион в случае, если победитель торгов не оплатит полученную сумму. Неуспешные участники обязаны вернуть всю сумму на счет без неоправданной задержки, которая обычно составляет 3 дня.

Подводные камни приобретения недвижимости на аукционе

Есть в основном два вида аукционов. Добровольно и невольно. Проблема с недобровольными аукционами может заключаться в том, что владелец утопающего, вероятно, не имел средств или содержания его имущества, а точнее наоборот. Часто бывает, что владелец части недвижимости превращает деньги в свою пользу (карнизы, плитка, оборудование) перед его исполнением. Таким образом, качество имущества на принудительных аукционах не всегда является наилучшим, с другой стороны, на принудительных аукционах покупатель может приобрести недвижимость по значительно более низкой цене.

Еще один способ купить недвижимость — агентство недвижимости. Конечно, в большинстве случаев это очень простой способ купить недвижимость, но в подавляющем большинстве случаев эта недвижимость явно завышена и не всегда идет так гладко, как обещали агенты по недвижимости — один пример говорит обо всем здесь.

Последние два способа покупки недвижимости могут быть такими же прибыльными, как покупка на принудительных аукционах. Здесь вы можете найти недвижимость, которую их владелец продает по цене, из-за его невежества или потому, что ему обязательно нужны деньги, но для нас это очень хорошее время для покупки. Мы просто должны быть осторожны с некоторыми фактами ниже.

  1. Кто является реальным владельцем недвижимости
    Только владелец может продать дом или квартиру, которую вы выбрали. А владельцем собственности является тот, чье имя занесено в Земельную книгу, так называемый лист недвижимости. Это свидетельство о праве собственности выдается кадастровым отделением за сто крон. Конечно, владелец может уполномочить кого-либо продавать, например, родственника или агентства недвижимости. В этом случае убедитесь, что в доверенности указано, что данное лицо действительно может продать имущество. И будет ли подпись владельца официально проверена.
  2. Что делать, если есть больше владельцев
    Если владельцев собственности больше, остерегайтесь так называемого преимущественного права. Если один из совладельцев решит продать свою долю, он должен сначала предложить ее другим. А другие заинтересованные стороны могут продавать его только тогда, когда другие совладельцы отказываются от него. Если все владельцы согласны с продажей и дают указания позаботиться о продаже, важно, чтобы у человека было письменное разрешение. Любое соглашение только с одним совладельцем является недействительным без этой доверенности, и другие могут не уважать его. Если владелец собственности женат, важно, чтобы они оба подписали договор купли-продажи.
  3. Остерегайтесь долгов владельца
    Следующим шагом является проверка ответственности владельца за ссуды на недвижимость. Вы можете найти эту информацию в справке Земельной книги. Например, если владелец одолжил деньги в банке и несет ответственность за их погашение этим имуществом, вы увидите «залоговое удержание». Такая запись просто означает, что если владелец не выплатит свой долг, банк может продать имущество. И поскольку это право связано с собственностью, а не с владельцем, важно убедиться, что все залоговое удержание очищено до того, как вы заплатите за собственность (например, путем передачи части цены покупки банку, который впоследствии одобряет отмену залога) ).
  4. Что может вас ограничить
    В кадастровом заявлении указывается, ограничено ли имущество так называемым сервитутом или преимущественным правом. Например, сервитут — это согласие на то, что соседи могут пересечь землю или что владелец или его родственники будут продолжать жить в доме. Если владелец не отменяет это бремя перед его продажей, вы также должны будете уважать его. Преимущественные права иногда сохраняются родителями, которые жертвуют квартиру детям. И при условии, что если они когда-нибудь захотят продать его, они должны сначала предложить его своим родителям. Если они этого не сделают и продают квартиру напрямую вам, вы можете ее потерять.
  5. Что вы можете и не можете делать в собственности
    Так называемый план землепользования и разрешение на размещение определяют, как можно использовать имущество. Например, в районе, который предназначен для семейного проживания, например, власти не разрешат вам ремонтировать автомобили. И тот факт, что дом одобрен для жилья, и вы используете его для коммерческой деятельности, усложнит вашу налоговую декларацию. Если вы хотите коренным образом изменить текущее использование объекта недвижимости, важно заранее знать, что разрешат власти. И если вы покупаете землю, также проверьте, если вы можете построить ее и какой тип недвижимости.
  6. Остерегайтесь скрытых дефектов
    Тщательно осмотрите имущество во время тура. Если вы видите трещины, плесень или другие признаки повреждения на стенах, осмотрите дом или квартиру специалистом. Это единственный способ снизить риск того, что вы сможете «выгодно» купить недвижимость, а затем нежно устранить дефекты, которые вы не заметили. И наоборот, если вы покупаете старую недвижимость и ремонтируете ее, рассчитайте общую стоимость покупки и ремонта перед покупкой. Это единственный способ сравнить ваше намерение с ценой на соседнюю недвижимость, которая стоит дороже, но не стоит ремонтировать.
  7. Зачем настаивать на письменном договоре
    Письменный договор должен быть заключен для покупки любой собственности. Устное соглашение недостаточно и юридически недействительно. При написании контракта важно помнить каждую мелочь и тщательно описывать имущество и его аксессуары. Поэтому лучше поручить подготовку такого договора юристу или нотариусу. Это предотвратит ненужные осложнения и случаи, когда проблемы с плохо подготовленными переводами решаются через несколько лет после его реализации.
  8. Кадастр как можно скорее
    После заключения договора важно как можно скорее передать его в Земельную книгу. В прошлом были умные люди, которые продавали одну и ту же недвижимость нескольким покупателям за один день. Имущество всегда переписывается тем, кто первым доставляет соответствующие документы в кадастровый отдел. Любая сделка или манипуляция с имуществом или смена его владельца указывается в выписке из Земельной книги специальным знаком «P». Если вы видите это в списке, вы можете проверить, что это значит в кадастре. Таким образом, непосредственно перед подписанием договора владелец недвижимости должен появиться с новым заявлением. И по нему вы проверите, принадлежит ли ему дом или квартира.
  9. Когда и как оплатить покупную цену
    Хотя приобретаемая вами собственность становится вашей собственностью в день поставки договора купли-продажи и предложения о передаче права собственности в кадастровый офис, поскольку она становится ретроактивной только после того, как кадастровый офис решил это сделать, этот интервал может занять несколько месяцев. Вы не хотите логически выводить деньги из ваших рук, пока ваша собственность не станет. И продавец не хочет ничего подписывать с вами, пока ему не заплатят. Простым решением является внесение денег у нотариуса, адвоката, риэлтора или банковского вклада при подписании договора. Средства будут выплачены продавцу только после регистрации нового владельца в земельной книге.
  10. Избегайте «неофициальных» платежей
    Время от времени владелец недвижимости находит человека, который просит покупателей включить в контракт только часть покупной цены и оплатить оставшуюся часть без подтверждения. Такое поведение не только опасно и незаконно, но и невыгодно для вас. Если вы решите продать имущество через некоторое время, вам придется платить подоходный налог с имущества, которое вы заработали при определенных обстоятельствах. И это рассчитывается исходя из разницы между ценой, которую вы заплатили за недвижимость, и суммой, за которую вы ее продали. Продажи освобождаются от подоходного налога, если они были сделаны после более чем двух лет, если вы живете в собственности, и через пять лет, если вы не живете здесь. Чем ниже цена покупки недвижимости в договоре купли-продажи, тем больше вы можете заплатить за налоги с продаж.
  11. Как смотреть налог на передачу собственности
    Каждый владелец недвижимости должен уплатить налог на передачу собственности государству после продажи. Для этого они должны получить от эксперта-свидетеля так называемое экспертное заключение, в котором будет определена официальная стоимость имущества. Если это значение превышает сумму, за которую владелец продал недвижимость, налог (3%) рассчитывается из этой стоимости. Если продавец не платит налог, налоговая служба запросит его у покупателя. Простой способ гарантировать, что владелец фактически уплачивает налог, состоит в том, чтобы оставить соответствующую часть покупной цены на хранении у третьей стороны. И только тогда, когда продавец предоставит доказательства, что он заплатил налог.
  12. Что смотреть на кооперативные квартиры
    Если вы решили купить кооперативную квартиру, вы на самом деле не покупаете квартиру, а просто имеете право на ее использование. А поскольку дом принадлежит кооперативу, плохое управление может закончиться его прослушиванием. При покупке кооперативной квартиры проверьте, не заплатил ли предыдущий пользователь все долги перед кооперативом. И не забывайте, что банки не могут кредитовать на покупку кооперативной квартиры как можно больше для частной собственности.
  13. Смотреть сервис переводы
    В то же время, как покупка недвижимости, также необходимо объявить сбор услуг: вода, газ, электричество, телефон, кабельное телевидение и многое другое. Если вы не уверены, что первоначальный владелец сообщил об окончательном статусе и подписался, вы рискуете заплатить за то, что вы не заказывали и не потребляли.
  14. Остерегайтесь выгодной ипотеки
    Если вы платите за свою собственность деньгами, одолженными вашим банком, подсчитайте, сколько вы на самом деле можете заплатить. Низкие процентные ставки, которые сейчас предлагают банки, могут не оставаться такими низкими вечно. И если вы написали в кредитном соглашении, что банк будет корректировать процентную ставку каждые пять лет до ее текущего уровня, ваши взносы могут быстро возрасти.