+420 777 793 396    rieltor@rieltor.cz    rieltor@rieltor.cz

Facebook Вконтакте Instagram Youtube Twitter

Как покупать квартиру в Чехии

Чешская республика является западнославянским государством, в значительной мере интересным для выбора при переезде на постоянное место жительства из стран СНГ по причине похожести языка и жизненных устоев чехов и русскоязычных национальностей.

Так же большим плюсом в этом отношении является тот факт, что в Чехии очень упрощена схема для покупки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения для иностранных резидентов, а среди владельцев недвижимости существенный процент составляют иностранные граждане. Чешское государство всегда радо притоку инвестиций в свою страну и никак не ограничивает граждан других стран в их желании приобрести себе недвижимость в Чехии в собственность.

Конечно, в любом правиле бывают исключения. В этом случае исключением является покупка доли в квартирном кооперативе, или, выражаясь простым языком, покупка кооперативной квартиры. В этом случае покупатель не становится владельцем недвижимости, а всего лишь членом жилищного товарищества, кооператива, владельцем определенного пая в этом кооперативе, который позволяет ему использовать имущество кооператива к проживанию, а именно упомянутую квартиру. Иногда устав кооператива запрещает вступление в него иностранцем, в таком случае, подобную сделку с недвижимостью возможно оформить при помощи чешской фирмы, на которую будет записан пай. Но покупка кооперативной квартиры в Чехии – это тема для отдельной статьи и мы не будем описывать здесь подробно саму процедуру и ее тонкости.

Процесс покупки любой недвижимости в Чехии можно разложить на несколько этапов.

Начинается все конечно с договоренностей с агентом по недвижимости по поводу ваших требований к приобретаемой квартире в Чехии, ее цене, расположению, ремонту, и так далее. Либо вы можете на свой страх и риск начать поиск недвижимости в чужой стране сами. Не будем врать, бывает, что иностранцу удается найти и приобрести недвижимость без каких-либо кажущихся проблем. Но во многих случаях это не получается по причине незнания юридических тонкостей приобретения квартиры в Чехии, незнания языка, местных особенностей, и многих других вещей. В данной статье мы постараемся дать ответы на некоторые вопросы, однако перечислить все возможные ситуации, которые могут возникнуть при покупке квартиры в Чехии и варианты выхода из них не сможет никто.

На втором этапе следуют просмотры выбранной недвижимости в Чехии. Вы смотрите на предлагаемые варианты, субъективно оцениваете их и выбираете себе подходящий.

После того как вы решили что вот, эта квартира нам в целом подходит, начинается процедура проверки, оплаты и переоформления недвижимости.

При выборе объекта недвижимости вам необходимо первым делом проверить ее на право собственности. Для этого в Чехии существует выписка из кадастра недвижимости. На ней указан владелец (владельцы) недвижимости, а так же история продаж квартиры, обременения банков и т.д. Владелец должен быть тем человеком, который показывает вам квартиру либо же этот человек должен иметь доверенность на продажу квартиры от хозяина квартиры. После такой проверки вам необходимо договориться о следующем шаге – подготовке и подписанию договора резервации квартиры, договора о намерениях заключить договор купли-продажи квартиры и договора о купле-продаже квартиры. В резервационном договоре прописывается то, что вы вносите продавцу квартиры резервационный взнос определенного размера, как правило, это сумма в районе пяти-семи процентов от оговоренной стоимости квартиры, а хозяин квартиры обязуется после этого более не предлагать квартиру для продажи В течение определенного времени, как правило договор резервации квартиры заключается на месяц-два. Уплаченный залог невозвратный, он защищает хозяина квартиры в случае, если вы не купите квартиру, а он потеряет других клиентов и свое время. Так же в договоре указываются все необходимые данные, а именно реквизиты сторон, которые будут продавать и покупать недвижимость, сумма, за которую стороны договорись продать квартиру, срок резервации квартиры, а так же ориентировочная дата подписания договора купли-продажи.

Заключения договора о будущем договоре купли-продажи необходимо в том случае, если вы покупаете квартиру в Чехии в ипотеку, и является подтверждением для банка о том, что у вас серьезные намерения по покупке недвижимости. Так же в договоре о будущем договоре купли-продажи квартиры указаны более подробное описание квартиры и процесса ее продажи, оплаты стоимости, и конечно, цена квартиры.

После того, как эти договора подписаны, покупатель должен подписать еще один договор – это трехсторонний договор о хранении денег. По практике перехода прав собственности на объекты недвижимости в Чешской республике, на период переоформления прав собственности в кадастре недвижимости (минимум 21 день), сумма, уплачиваемая покупателем в счет оплаты стоимости квартиры, хранится на особом счету у нотариуса, банка или адвоката, которые имеют разрешение на ведение подобной деятельности, и являются гарантом сделки. После того, как продавец получает подтверждение из кадастра недвижимости о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю, он предъявляет его третьей стороне, у которой хранятся деньги, и она выплачивает их ему на счет.

После подписания резервационного договора и договора хранения денег, подписывается договор купли-продажи недвижимости – основной договор, на основании которого кадастр недвижимости меняет владельца недвижимости. В этом договоре необходимо указать, помимо основных сведений о сторонах, объекте и сумме сделки, все дополнительные моменты, которые были оговорены в процессе предыдущих переговоров, например об обстановке квартиры, сроках передачи квартиры с момента перехода прав собственности в кадастре, а так же возможные штрафы за нарушение условий договора и обстоятельства непреодолимой силы.

В течение оговоренного срока после подписания договора купли-продажи квартиры покупатель переводит оговоренную цену квартиры (за вычетом ранее внесенного залога) на счет гаранта сделки для последующего хранения.

Далее заверенный нотариусом договор купли-продажи вместе с заполненным заявлением в кадастр недвижимости о перемене прав собственности на объект недвижимости, сдается на рассмотрение в Кадастр недвижимости. После этого, кадастр замораживает всякие действия по данному объекту на три недели, для того, что бы у возможных противников сделки и иных заинтересованных сторон была возможность оспорить действия сторон договора. После трех недель Кадастр недвижимости приступает к переоформлению прав собственности на объект недвижимости. В зависимости от загруженности кадастра процесс переоформления недвижимости длится от тридцати до пятидесяти дней.

При регистрации перехода прав собственности на обратной стороне договора купли-продажи ставится большая печать с датой регистрации. При этом приобретающая сторона уже может запросить в кадастре выписку по данному объекту недвижимости и увидеть в графе владелец свое имя.

Так же такая выписка необходима продающей стороне, так как на ее основании, ему перечисляют деньги от гаранта, у которого они находятся на хранении.

Далее, согласно договору купли-продажи квартиры, следует передача квартиры новому владельцу. Она включает в себя составление акта приема-передачи квартиры, переписывания показаний счетчиков воды, тепла и газа, а так же передачу ключей от квартиры.

После этого остается только поставить в известность домоуправление о новом владельце недвижимости и получить от него документ с указанием ежемесячных авансовых платежей за коммунальные услуги. Так же необходимо будет переоформить на себя договоры на поставку электроэнергии и газа.

Квартиры в Праге дороги. По цене ниже четырех миллионов чешских крон не найдете даже двухкомнатную квартиру

Цены новостроек постоянно растут, поэтому люди обращают внимание на квартиры в Праге на вторичном рынке. Хотя и на вторичном рынке Праги квартир все меньше и меньше. К тому же их маленькие размеры не очень сочетаются с представлениями о комфортном жилье.

Количество свободных квартир очень просто посчитать

Согласно сделанному нами исследованию рынка, на территории Праги в конце мая было всего лишь двадцать двухкомнатных квартир в новостройках площадью 46-56 квадратных метров, цена которых была в районе четырех миллионов чешских крон. Квартиры с тремя комнатами стоили уже от пяти миллионов чешских крон и выше. Это исследование было проведено на основе анализа предложения на популярных порталах, посвященных чешской недвижимости.

Платите за количество комнат, жилая площадь квартиры небольшая

В рамках исследования нам удалось найти квартиры дешевле четырех миллионов чешских крон, но их площадь была всего сорок два квадратных метра. Для качественного и комфортного проживания это не очень много. Классических же квартир площадью около пятидесяти квадратных метров по стоимости около четырех миллионов чешских крон мы нашли только четыре. В указанных ценовых рамках наибольшее предложение квартир в Праге 9 и Праге 10.

Исследование пражского рынка двухкомнатных квартир в мае 2019 года

Прага 9 Летняны – четыре квартиры от сорока восьми до пятидесяти двух квадратных метров по цене от трех миллионов шестисот тысяч до четырех миллионов ста тысяч чешских крон

Прага 9 Глоубетин, Кие, грдлорезы, Беховице – четыре квартиры от пятидесяти двух до пятидесяти шести квадратных метров по цене от трех миллионов девятисот тысяч до четырех миллионов чешских крон

Прага 4 Модржаны, Уезд у Пругониц – три квартиры от пятидесяти двух до пятидесяти четырех квадратных метров по цене от четырех миллионов до четырех миллионов ста тысяч чешских крон

Прага 5 Глубочепы – две квартиры пятидесяти одного квадратного метра по цене от трех миллионов восьмисот пятидесяти тысяч до четырех миллионов чешских крон

Прага 10 Угржиневес – семь квартир от пятидесяти двух до пятидесяти пяти квадратных метров по цене от трех миллионов девятисот пятидесяти тысяч до трех миллионов девятисот девяноста тысяч ч чешских крон

Будут ли ставки по ипотеке в Чехии продолжать падать?

В 2019 году процентные ставки по ипотечным кредитам должны были вырасти, но пока Чешский центробанк оставил процентные ставки без изменений, т.е. на уровне который он установил на заседании в ноябре 2018. Будут ли ставки повышаться или уменьшаться в мае, когда намечено следующее заседание Управления Чешского национального банка?

Банки и строительные общества снижают процентные ставки
За последние несколько месяцев подешевели процентные ставки по ипотечным кредитам в большинстве банков, возглавляемых тремя крупнейшими поставщиками ипотечных продуктов в Чехии (ČSOB, Komerční banka и Česká spořitelna), и кажется, что они будут и далее дешеветь. Благодаря конкурентной борьбе процентные ставки, таким образом, вернулись на уровень ниже 3%, то есть примерно до уровня октября 2018 года. Однако не только ипотечные банки, но и строительные общества, предложения процентных ставок которых очень близки к ипотечным кредитам ,продолжают опускать ставки ипотечных кредитов. Несмотря на стагнацию ставок на межбанковском рынке, ожидается, что ипотечные ставки банков будут продолжать падать.

Будет ли больше интереса к жилищным кредитам?
Сократился не только объем согласованных ипотечных кредитов, но и накопительные кредиты. Основной причиной этого было осеннее ужесточение условий ипотеки Чешским национальным банком, когда многие клиенты не прошли по ужесточившимся условиям для кредита, а также высокие цены на недвижимость. По сравнению с прошлым годом выдача жилищных кредитов сократилось примерно на 30%, что, однако неудивительно, поскольку снижение темпов кредитования ожидалось. После очень успешных лет 2016-2018, кредитный рынок вернулся к обычным долгосрочным показателям в январе и феврале. Однако ситуация несколько улучшилась в марте и апреле из-за снижения процентных ставок. Тем не менее, квартальные результаты выдачи ипотечных кредитов в Чехии являются худшими за последние 5 лет. Однако, если будет продолжаться умеренное снижение кредитных ипотечных ставок в Чехии, на ипотечном рынке ожидается дальнейшее оживление.

Насколько ограничивают новые условия получения ипотечного кредита?
Точного числа не существует. Тем не менее, по оценкам, около 20-30% по сравнению с тем, что было перед ужесточением условий ипотечного кредитования. Новые условия были созданы с осени, однако в конце прошлого года ипотечные кредиты в Чехии все еще выдавались на первоначальных условиях. Таким образом, точное влияние регулирования видно только в январе, феврале и марте этого года. В большинстве случаев клиенты должны идти на компромисс со своими требованиями и искать более дешевую недвижимость. Вопрос также будет в том, что принесет новый предложенный закон.

Будут ли смягчены условия получения ипотеки?
Предлагаемая в настоящее время поправка к Закону направлена на облегчение условий получения ипотеки для молодых людей в возрасте до 36 лет. Теперь они смогут занимать до 10% больше, чем другие заявители (в некоторых случаях LTV может подняться до 100%, то есть на всю стоимость недвижимости), поскольку текущая рекомендация Чешского национального банка навязывает банкам предоставление ограничений по ипотечным кредитам 80% от цены недвижимости в 90% выдачи ипотеки. для погашения всех ссуд, включая вновь приобретенные ипотечные кредиты, теперь бы могло идти до 50% их чистого дохода (текущий параметр составляет 45%) а максимальная ипотека будет ограничена 10-кратным чистым годовым доходом (текущий параметр кратен 9-кратному).

Как выглядит ситуация на рынке недвижимости?
2018 год был годом, когда большинство специалистов по недвижимости в Чехии ожидали, что рынок недвижимости достигнет своего пика. Но так ли это на самом деле? Да, мы можем вообще сказать, что цены на недвижимость застаиваются и где-то даже дешевеют. Если вы видите где-то дорогую недвижимость, это редко может быть более популярной недвижимостью — небольшими квартирами, панельными квартирами, недвижимостью в крайне желательных местах или проектами застройки, поскольку цены на материалы и строительные работы растут, поэтому многие застройщики в Чехии отложили свои запланированные строительные работы на неопределенный срок. Таким образом, большое падение выдаваемых ипотечных кредитов начинает расшатывать цены на недвижимость. Что ждет рынок недвижимости в 2019 году? Ожидается, что такого дефицита при покупке квартир не будет, но спрос на арендуемое жилье будет расти. Ожидается также увеличение предложения недвижимости, что будет означать гораздо большую возможность для покупателя договориться о цене и, следовательно, гораздо более длительный период продажи для продавца.

Тепловой насос для многоквартирных домов. Заманчивый вариант, но с подводными камнями

Подписать кажущийся выгодным договор, купить тепловой насос и поменять поставщика энергии. Это именно то, что от вас хотят пресловутые надомные продавцы. Они нашли новую тему после мобильных тарифов, одеял и наборов кастрюль. Экономия тепла.

Каждый хочет сэкономить на энергии и отоплении. Именно поэтому СМИ регулярно обращают внимание на то, что энергия становится дороже. Это также заметили всевозможные хитрецы, которые сейчас сосредоточились на продаже тепловых насосов. Они знают, что это относительно новая технология, поэтому они пользуются невежеством покупателей. Они обещают им невероятную экономию, стопроцентную надежность, а также цену за гигаджоуль, намного ниже, чем теплоснабжение от центрального источника. Часто бывает что это даже половина от цены. Не черезчур ли это привлекательно? Именно, и в это время необходимо быть настороже.

Пути назад нету

Предложения обычно отлично смотрятся на бумаге. Однако, если жилищный кооператив или содружество собственников квартир принимают это предложение, они запросто могут получить невыгодную сделку. Реальные, фактические затраты не будут понятны, пока не будет приобретен тепловой насос. Но будет уже слишком поздно для отступления.

Дом в этот момент уже давно «отрезан» от централизованного теплоснабжения и вложил в новую систему отопления миллионы крон. Почти невозможно убедить владельцев квартир проголосовать за другое, столь же дорогое изменение. Поэтому часто это решение принимается на несколько десятилетий.

Доверяй, но проверяй

Тот факт, что стоит проверить все перед покупкой, иллюстрируется двумя реальными примерами из Праги. В первом случае это был панельный дом на пятьдесят квартир, отапливаемый из центрального источника. Продавец предложил довести до 65% годовой экономии тепла при покупке насосов за 3,4 млн. чешских крон. Тем не менее, представители сообщества собственников жилья, похоже, не очень вдохновились этими расчетами, поэтому они обратились к экспертам. Результат? Со временем они узнали, что на самом деле заплатят на шесть процентов больше. Поэтому они отказались от покупки.

Второй пример не закончился так же хорошо. В 2013 году жители 70-квартирного дома решили перейти на горячую воду с помощью теплового насоса с перспективой значительной экономии. Как все прошло? Только после того, как произошел весь процесс обмена, они обнаружили, что их затраты теперь на четыре процента выше, чем если бы они продолжали использовать тепло из центрального источника.

Остерегайтесь скрытых затрат

Вы спрашиваете, как это возможно? К сожалению, у ритейлеров есть привычка «забывать» что-то. Например, он будет скрывать расходы, связанные с техническим обслуживанием или эксплуатацией насоса. С другой стороны, они обещают нереальные результаты. Они переоценивают технические параметры насоса, его срок службы, бесшумность и простоту использования. Очень часто первоначальные инвестиции от предложения не являются окончательными в фактической реализации.

Если покупатели поверят нечестным продавцам, результатом обычно является разочарование и различные неприятности в доме. Независимо от того, проголосовал ли за изменения весь дом или совет директоров или комитет по собственной инициативе, проиграют все.

Все вышеперечисленные проблемы можно легко избежать. Важно использовать здравый смысл и не быть легковерным к подозрительно привлекательным предложениям. Если вы не уверены в своем решении, вам следует сначала связаться с вашим поставщиком тепла или независимым экспертом.

Замена замков в арендуемой квартире

Вопрос: Может ли арендатор поменять замок в квартире, которую он снимает? В договоре аренды об этом ничего не сказано.

Ответ: Несомненно, этим он может защитить свое право на проживание согласно договору аренды и свое имущество, находящееся в квартире. Когда арендодатель принимает квартиру обратно от арендатора, он обязательно должен сделать то же самое — поменять замок по тем же причинам.

Я бы посоветовал арендатору установить свой замок при приеме квартиры, а домовладелец взял изначальный замок, а при возврате квартиры вернул все в первоначальное состояние. Арендодатель таким образом, сэкономит на покупке «собачки» а арендатор может использовать его для вставки в другой арендованной квартире.

Это не относится к разным защитным, сейфовым замкам, и безопасным замкам и ключам, где каждае смена арендатора будет означать значительные расходы, связанные с заменой дверных замков.

На что обратить внимание при покупке кооперативной квартиры в Чехии

Покупаете кооперативную квартиру в Чехии? Вам обязательно понадобится пара советов от профессионалов на рынке недвижимости Праги.

Ниже мы перечислим семь вопросов, в которых вам необходимо иметь ясность при покупке кооперативной квартиры в Праге. Главная вещь, которую необходимо понимать при покупке кооперативной квартиры в Праге это то, что ее продавец не является ее владельцем, он является арендатором квартиры. Владельцем кооперативной квартиры является кооператив.

Итак, первый вопрос: требуйте от продавца кооперативной квартиры подтверждение об отсутствии долгов. В случае если текущий арендатор кооперативной квартиры должен что-то кооперативу, все его долги переходят на вас, как на нового члена кооператива.

Второе: выясните, сколько составляет доля участия в кооперативе (družstevní podíl), и сколько составляет кооперативная аннуита (долг члена кооператива кооперативу) (družstevní dluh) и ежемесячный аннуитетный платеж. Например, ежемесячный аннуитетный платеж составляет 3000 крон, что удорожит цену квартиры в течение десяти лет на 360 000 крон. Все ли еще вам кажется цена кооперативной квартиры выгодной после плюсования этой суммы?

Третья проблема: кооперативная квартира гораздо дешевле квартиры находящейся в частной собственности, но на нее невозможно наложить обременение, и соответственно, при ее покупке невозможно будет использовать ипотечный кредит.

Четвертое: если для вас приемлемо все, что было описано выше, выясните, возможно ли перевести квартиру в частную собственность. Нулевая аннуита не означает автоматически что да. Условия приватизации кооперативной квартиры вам сообщит кооператив.

Пятое: если вы планируете далее сдавать кооперативную квартиру в аренду, выясните, разрешает ли это кооператив, и какую сумму в месяц потребует с вас за это. Эту информацию можно выяснить в Уставе кооператива (stanovy družstva). Потребуйте их для ознакомления.

Шестое: выясните, сколько вы будете платить в месяц по регистрационному листу (evidenční list), запросите этот лист от продавца. Из него вы поймете, сколько будете платить в фонд ремонта здания, авансовые платежи за коммунальные службы либо же за платежи по кредиту, взятому для ремонта дома.

И, наконец, последний, но очень важный вопрос: финансово-хозяйственная деятельность кооператива. Потребуйте от кооператива финансовый отчет, который свидетельствует о его финансово-хозяйственной деятельности. Из отчета будет ясно, например, сколько было инвестировано на капитальный ремонт дома, какое имущество принадлежит кооперативу, а так же сколько кооператив должен по своим обязательствам. Самым большим риском для члена кооператива является плохая финансово-хозяйственная деятельность кооператива. В случае, если кооператив ведет свою деятельность неважно, в критическом случае дело может кончиться банкротством кооператива, которое может закончиться принудительной продажей имущества кооператива с аукциона. К счастью, подобные случаи крайне редки.

Итак, перечисленные моменты составляют тот минимум, который необходимо выяснить покупателю перед покупкой кооперативной квартиры. Конечно, во избежание возможных осложнений, всегда лучше обратиться к профессионалам, которые гарантировано решат всё за вас. Практически в каждом случае возникают вопросы, которые невозможно решить при помощи краткого шаблона действий, для решения которых необходима многолетняя практика и понимание хода процессов. Я имею богатый и успешный опыт в продаже кооперативных квартир и множество довольных клиентов, которые нашли с моей помощью новый дом.

Проект закона о посреднической деятельности в области продажи недвижимости: мнение

Мнение о проекте закона о посреднической деятельности в области продажи недвижимости, который поступил на рассмотрение в правительство Чехии в начале 2019 года

Закон о посреднической деятельности при операциях с недвижимостью очень важен и очень нужен на рынке недвижимости в Чехии. Но необходимо понимать, что он нужен не любой ценой, нужен не для того, чтобы просто «был». В данном случае нельзя руководствоваться выражением «Лучше что-то, чем ничего».
Эта новелла закона абсолютно не проработана и не решает даже половину насущных проблем на рынке недвижимости в Чехии. В частности, она регламентирует вопросы, которые вовсе не нуждаются в регулировании, и, наоборот, не решает важные моменты, которые решить необходимо.
На рынке посреднических услуг в области недвижимости в Чехии необходим закон, который установит четкие стандарты для агентов по недвижимости, создаст правовой базис для их деятельности. Смысл этого закона должен состоять в том, что бы оградить клиентов риэлторов от недобросовестных действий со стороны непрофессиональных агентов, и наоборот, не вставлять палки в колеса честным агентам по недвижимости.
Текущий проект закона, к сожалению, не регулирует данные аспекты, а лишь пытается ограничить приход на рынок риэлторских услуг новых агентов по недвижимости, затрудняет им получение статуса агента по недвижимости. В то же время, уже работающие агенты по недвижимости, включая и непрофессиональных, могут остаться на рынке услуг без существенных ограничений.
В законе отсутствуют действительно существенные меры, призванные ограничить и сдержать неквалифицированных агентов по недвижимости. Вопросы вызывают например следующие нововведения:

  • Обязанность каждого агента по недвижимости пройти официальную сертификацию, например путем сдачи серьезного квалификационного экзамена, как это например устроено в США, с регулярными реквалификационными экзаменами. К примеру, в Словакии, подобный экзамен стоит для риэлтора около двух тысяч евро. Цена так высока потому, что необходимо гарантировать высочайшее качество и профессионализм лекторов, которые в то же время являются признанными профессионалами в своих областях, таких как юридические вопросы в области недвижимости, работа кадастра недвижимости, строительство, экономика, налоги, маркетинг, новые технологии, необходимые при презентации недвижимости и так далее.
  • Обязательное членство в функционирующей профессиональной организации, которая будет контролировать агентов по недвижимости (по типу Чешской ассоциации адвокатов), и устанавливать минимальные стандарты оказываемых услуг, контролировать их качество, проверять нарушения правил и вести открытый учет агентов по недвижимости.
  • Обязательство каждого риэлтора внести в Чешский национальный банк депозит в размете ста или двухсот тысяч крон, что должно поднять планку агентов по недвижимости и оставить на рынке только тех риэлторов, которые действительно серьезно относятся к своей профессии и хотят работать в сфере посреднических услуг в области недвижимости долгое время.
  • Стандартный посреднический договор мог бы исключить не всегда честную деятельность некоторых агентов по недвижимости в этой области.
  • В законе не рассмотрено получение резервационного депозита — агенты по недвижимости и агентства не смогут принимать на свой счет сумму за оплату недвижимости, но смогут принимать сумму залогового платежа. Риэлторы, конечно, нарушат закон, если используют его для своей коммерческой деятельности, или что еще хуже, для личного использования, но это сложно проконтролировать, и если возникнет проблема, страховка не защитит клиента.
  • Далее в законе не регламентирована деятельность порталов объявлений о продаже или аренде недвижимости от владельцев недвижимости, которые делают вид, что они не являются посредниками в сделках купли-продажи недвижимости, то есть не попадают под действие этого закона, но, по существу, оказывают посреднические услуги при сделках с недвижимостью, а таким образом, должны так же контролироваться.
    Исходя из вышесказанного, становится ясно, что для здорового функционирования рынка посреднических услуг в сфере недвижимости в Чешской республике и его планомерного роста необходимо подготовить простой и ясный закон, регулирующий этот рынок.

Жульнические приемы риэлторов, о которых вы должны знать

В Чехии деятельностью агентов по недвижимости занимаются более пятнадцати тысяч человек и между ними, конечно же, существует очень большое количество профессионалов, которые делают свою работу честно и ответственно. В тоже время находятся люди которые работают неэтично, используя вводящие в заблуждение практики и ложные формы принуждения. В этом материале мы расскажем какие именно способы и действия нечестных агентов недвижимости должны привлечь ваше внимание.

Флаеры в почтовых ящиках
Большинство из нас когда-то находили в своём почтовом ящике листовку с подобным содержанием типа «ищу квартиру в этом районе», «доктор купит за наличные квартиру в этом квартале», «адвокат ищет дом про свою семью». Практически всегда за этими листовками скрываются агенты по недвижимости. На просмотр после этого приходит агент с коллегой или другом который выдает себя на арендатора или покупателя вашей квартиры. Хозяин квартиры, будучи под впечатлением от успешного просмотра и от согласия «покупателя», подписывает с агентом по недвижимости эксклюзивный договор. Вот только «серьезный покупатель» покупать квартиру передумывает.

Предложение от агентства недвижимости выкупить вашу недвижимость
Некоторые агентства недвижимости предлагают хозяевам недвижимости приобрести их квартиру за наличные прямо сейчас. Это вроде бы выгодное предложение оборачивается для хозяина недвижимости очень невыгодный сделкой — квартира при этом оценивается на десятки процентов дешевле. Таким образом, хозяин недвижимости оказывается в очень проигрышной ситуации. Далее агентство недвижимости делает в квартире ремонт и продает ее за рыночную цену, заработав при этом кругленькую сумму. Хозяевам недвижимости всегда необходимо понимать, что агентство недвижимости должно действовать исключительно в интересах клиента, то есть предоставить максимально выгодную для клиента продажную цену недвижимости, и уж никак не пытаться снизить цену для приобретения выгоды собственным агентством недвижимости.

Хитрости в договоре на оказание посреднических услуг
Часто камнем преткновения бывают договоры на оказание посреднических услуг при продаже недвижимости. В случае, если вы продаёте обычную недвижимость (квартира, дом) ни в коем случае не подписывается эксклюзивный договор с агентом на более чем полгода. В случае, если вы будете удовлетворены его работой, вы всегда сможете продлить длительность договора, но в противном случае будете иметь на агента рычаг воздействия, и возможность прекратить сотрудничество с ним.
Далее в договоре на оказание услуг агентства недвижимости должна быть сохранено правовое равновесия равновесие между продавцом и покупателем. Невозвратный резервационный платёж является обычным условием договора резервации, на подобные санкции должны быть предусмотрены в резервационном договоре и для продавца, в случае если он передумал продавать свою квартиру. Большим вопросом является также хранение денег, перечисленных покупателем за квартиру, прямо на счёте агентство недвижимости. Общество с ограниченной ответственностью с минимальным уставным капиталом получает на счет миллионные суммы которые некоторые агентство недвижимости может использовать в личных целях. Конечно же, в этом случае можно рекомендовать нотариальное, адвокатское или банковское хранение денег, которое является более безопасным для участников сделки.

«У нас не платите комиссию»
Обычный известный трюк, когда некоторые агенты по недвижимости утверждают что продавец не будет оплачивать их услуги, что их услуги оплачивает покупатель с которым агент подписывает договор посредничества. Технически это возможно и так. Но продавец в финале получит тоже самое. Агентство недвижимости искусственно опускает цены вниз чтобы мог добавить к ней свою комиссию, и недвижимость после этого продаётся за обычную рыночную цену. Ну и к тому же даже не самому проницательному человеку ясно что качественная услуга не может быть оказана бесплатно, да и продажа квартиры не та сделка, при которой можно искать и пользоваться бесплатными услугами.

Информация о недвижимости является публичной

Любой, кто хочет знать конфиденциальные данные о ком-либо, такие как номера рождения, номера счетов, какие все свойства они имеют, и особенно от кого и за сколько они зарабатывают, не должен быть хитрым. Просто гражданин, несколько крон и идите в кадастр. Они напечатают все, что вам нужно в офисе.
Любой, кто подтвердит свою личность, может получить право собственности на конкретного человека. Для чего могут быть использованы кадастровые данные, это регулируется в самом начале кадастрового акта. Если кто-то будет использовать их в нарушение закона, он будет наказан, например, Законом о защите личных данных
Владельцы не могут защитить себя от этого, потому что они даже не узнают об этом. Их единственным защитником, но только после неправильного использования информации, является Управление по защите личных данных.
Pемли с неясными владельцами и без наследников в течение семи лет будут принадлежать государству. В большинстве случаев некоторые свойства игнорировались в процессе наследования, или государство не брало собственность, когда владелец умер без наследников, и в меньшем числе случаев могут возникать постоянные проблемы с конфискацией имущества после войны. Новый Гражданский кодекс предусматривает, что если собственность будет оставлена, она станет государственной через десять лет. Было бы большой ошибкой путать это с экспроприацией.

Когда вы будете платить налог при продаже недвижимости: вопросы и ответы

Когда вы будете платить налог при продаже недвижимости: вопросы и ответы

Что касается налога на продажу имущества, то следует различать подоходный налог и налог на приобретение недвижимости. Налог на приобретение недвижимости всегда оплачивается и оплачивается покупателем в соответствии с действующим законодательством. Вы платите подоходный налог только в тех случаях, когда вы продаете недвижимость, в основном для получения прибыли. Например, когда вы продаете жилье, в котором вы жили некоторое время, вы освобождаетесь от этого налога.

Вопрос: в этом году я продам многоквартирный дом, который я купил «по номеру рождения» в 2010 году. Я всегда жил в одной из квартир, остальные я арендовал. Буду ли я платить налог? Спасибо за ваш ответ.
Ответ: Поскольку вы приобрели недвижимость в 2010 году и продали ее в 2017 году, вы пройдете временную проверку и не будете платить подоходный налог с дохода от продажи недвижимости. Согласно действующему законодательству покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимого имущества.

Вопрос: С 2013 года мы жили в кооперативной квартире всей семьей. На рубеже 2016/2017 мы воспользовались предложением кооператива, купили и передали квартиру в частную собственность по низкой остаточной цене. В настоящее время мы рассматриваем возможность продажи недвижимости. Поскольку мы проживаем в данной квартире более 2 лет, является ли этот налог необлагаемым доходом, поэтому мы не будем указывать его в налоговой декларации? Спасибо за ваш ответ.
Ответ: Условия освобождения от налога при продаже недвижимости регулируются статьей 4 Закона о подоходном налоге. Согласно Разделу 4 (а), доход от продажи недвижимого имущества освобождается от подоходного налога, если продавец проживал там по крайней мере два года непосредственно перед продажей, и если двухлетний период не был достигнут, когда полученные средства используются для удовлетворения их собственного жилья необходимо. Безналоговый доход не включается в налоговую декларацию.

Вопрос: У меня возник бы вопрос о продаже имущества, приобретенного по наследству. Оценка недвижимости для нотариуса для наследственных процедур была определенной ценой. После завершения процедуры наследования мы хотим продать имущество по разным причинам, и вполне вероятно, что цена продажи имущества будет выше, чем заявленная цена наследования. Мы будем платить налог на разницу в этих ценах или. что?
Ответ: Приобретение недвижимого имущества осуществляется бесплатно от бесплатного приобретения имущества, которое является случаем наследования. Если в течение пяти лет между приобретением имущества, в отношении которого не соблюдаются требования в отношении проживания, и продажей не истек срок действия не истек, доход, уменьшенный на расходы, облагается подоходным налогом с населения. Когда речь идет о наследовании по прямой линии, срок владения имуществом умершего также рассчитывается в течение пяти лет.

Вопрос: Вместе с девушкой мы купили квартиру вместе (2,5 миллиона — 4% от налога должны составлять 100 000). Договор купли-продажи написан нам обоим и не определяет, в какой пропорции мы заплатим цену покупки. Однако, согласно извлечению CN, у каждого из нас есть 1/2. Интересно, должны ли мы давать налоговые скидки каждому по отдельности, когда мы не женаты? И если мы должны подать каждый отдельно, как уплачивается налоговый аванс? Должен ли каждый из нас вносить депозит на пропорциональной основе (т. Е. 50 000), или достаточно того, чтобы один из нас заплатил весь депозит, рассчитанный на общую сумму покупки (т. Е. 100 000)? Или, может быть, каждый из нас должен заплатить полный депозит, рассчитанный на всю сумму покупки (т.е. 2×100 000)? Расчет аванса по справочной стоимости в форме для подачи налоговой декларации (или в Приложении 1) учитывает только общую сумму покупки и не учитывает пропорциональное владение, что меня несколько смущает.
Ответ: Обязательство по налогу на солидарность применяется только к налогоплательщикам, которые не могут определить размер своих долей в недвижимости, и в этом случае налоговое обязательство несет солидарную ответственность. Когда каждый налогоплательщик владеет половиной данного имущества, налоговая декларация для этой акции подается, и рассчитанный налог соответствует этой акции.